各縣（市、區(qū)）住建局、發(fā)改局、公安局（分局）、市場監(jiān)管局、城市管理局，東僑經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房管局、經(jīng)發(fā)局、公安分局、市場監(jiān)管局、城市管理局，各物業(yè)服務企業(yè)：

　　為規(guī)范住宅小區(qū)公共收益的管理，保障住宅小區(qū)業(yè)主的知情權、監(jiān)督權和合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》、《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》有關法律法規(guī)政策文件規(guī)定，結(jié)合我市實際，市住建局、發(fā)改委、公安局、市場監(jiān)管局、城市管理局聯(lián)合制定《寧德市住宅小區(qū)公共收益管理實施細則（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹執(zhí)行。

　　寧德市住房和城鄉(xiāng)建設局        寧德市發(fā)展和改革委員會

　　寧德市公安局                          寧德市市場監(jiān)督管理局

　　寧德市城市管理局

　　2022年12月20日        

　　（此件主動公開）  

　　寧德市住宅小區(qū)公共收益管理實施細則（試行）

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范住宅小區(qū)公共收益（以下簡稱公共收益）的管理，維護住宅小區(qū)業(yè)主合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》、《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》有關法律法規(guī)政策文件規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。

　　第二條 本實施細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)公共收益管理活動。

　　第三條 本實施細則所稱公共收益，是指利用住宅小區(qū)業(yè)主專有部分以外的共有部分（含共用設施設備，以下簡稱住宅小區(qū)共有部分）開展生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等活動所產(chǎn)生的收益。包括但不限于：

　?。ㄒ唬├米≌^(qū)的圍墻、小區(qū)出入口或者大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經(jīng)營收入；

　　（二）利用公共場地、公共道路停放車輛收取的場地使用費；

　?。ㄈ├霉矆龅財[攤、引進自助售賣機或快遞柜等收取的進場費；

　?。ㄋ模├萌w業(yè)主共有的會所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或者場地進行租賃或者經(jīng)營產(chǎn)生的收入；

　?。ㄎ澹┕彩找胬⑹杖?；

　　（六）處置經(jīng)業(yè)主同意報廢的共用設施設備回收殘值產(chǎn)生的收入；

　　（七）其他依法屬于全體業(yè)主的收入。

　　第四條 公共收益管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。任何單位、個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

　　第二章 職責分工

　　第五條 設區(qū)市人民政府物業(yè)管理主管部門會同有關部門結(jié)合當?shù)貙嶋H，依據(jù)相關法律法規(guī)和省人民政府物業(yè)管理主管部門制定的公共收益管理政策制定本轄區(qū)內(nèi)公共收益管理相關政策，并對相關政策執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查。

　　縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門負責組織實施公共收益管理政策，指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會加強對公共收益政策執(zhí)行情況的日常監(jiān)管。

　　第六條 縣級以上地方人民政府社會信用體系建設牽頭部門依據(jù)《全國公共信用信息基礎目錄》，歸集相關部門推送的物業(yè)服務企業(yè)信用信息，依法依規(guī)在“信用中國（福建寧德）”網(wǎng)站公示；對依法列入嚴重失信懲戒對象名單的物業(yè)服務企業(yè)，通過聯(lián)合獎懲系統(tǒng)推送至相關部門實施失信聯(lián)合懲戒。

　　第七條 縣級以上地方人民政府公安機關負責依法查處侵占公共收益的違法犯罪行為，對構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；對構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八條 縣級以上地方人民政府市場監(jiān)管部門負責監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同格式條款，依照《企業(yè)信息公示暫行條例》，將各有關單位通過部門協(xié)同監(jiān)管平臺，向國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（福建）推送的涉及物業(yè)服務市場主體的行政處罰、抽查檢查結(jié)果等信用信息，記于相對應市場主體名下并依法公示，強化對有關市場主體的信用約束。

　　第九條 縣級以上地方人民政府城市管理部門負責對違反《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)的物業(yè)服務企業(yè)及個人依法進行行政處罰。

　　第十條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會負責開展公共收益政策執(zhí)行情況的日常監(jiān)管，督促物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會規(guī)范公共收益管理行為，調(diào)處公共收益糾紛。

　　第十一條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范住宅小區(qū)公共收益經(jīng)營管理行為，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　第三章 公共收益的管理

　　第十二條 公共收益按照共有部分的權屬情況，可分為全體業(yè)主公共收益和部分業(yè)主公共收益。

　　全體業(yè)主公共收益指利用全體業(yè)主共有部分獲取的收益。部分業(yè)主公共收益指利用部分業(yè)主共有部分獲取的收益，部分業(yè)主公共收益的使用，由部分共有的業(yè)主進行表決。

　　公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

　　第十三條 前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)《前期物業(yè)服務合同》約定住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營管理事項，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財務審計等內(nèi)容，其中物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營管理費用支出應當符合《福建省物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，不得超過公共收益的百分之三十。

　　第十四條 業(yè)主大會成立后，住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營、收益的使用和分配應當經(jīng)過業(yè)主大會同意，并在物業(yè)服務合同或管理規(guī)約中作出約定。經(jīng)業(yè)主大會授權，業(yè)主委員會可自行經(jīng)營住宅小區(qū)共有部分，也可委托物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營；委托物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營的，應當在物業(yè)服務合同中約定公共收益的分配比例。

　　第十五條 住宅小區(qū)共有部分委托物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營的，委托經(jīng)營合同期限不得超過物業(yè)服務合同中約定的合同期限；業(yè)主大會授權業(yè)主委員會經(jīng)營的，合同期限不得超過業(yè)主委員會任期。

　　第十六條 物業(yè)服務企業(yè)代為管理公共收益的，物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)應當將公共收益以住宅小區(qū)物業(yè)服務區(qū)域為單位，單獨開設賬戶，并對公共收益相關材料專門建檔。

　　公共收益的收入支出應該單獨列賬，簽訂并保存相關公共收益合同，合同內(nèi)容應包含使用的住宅小區(qū)共有部分具體位置、使用方式、收入金額、分配方式等內(nèi)容。公共收益收支公示表及相關明細賬目需留存在物業(yè)管理處備查，接受業(yè)主、業(yè)委會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督。

　　第十七條 前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)應當在每季度第一個月的月底前，將上一季度公共收益結(jié)余及時存入住宅專項維修資金專戶。未建立住宅專項維修資金專戶、公共收益專戶的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會應當及時申請補建專戶。

　　第十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會的指導下，建立公共收益管理制度，開設公共收益專項銀行賬戶。公共收益應當實行專戶管理，禁止與其他賬戶共用。業(yè)主大會未建立公共收益管理制度的，業(yè)主委員會應當在每季度第一個月的月底前，將上一季度公共收益存入住宅專項維修資金專戶。

　　第十九條 未實行業(yè)主自行管理又未聘請物業(yè)服務企業(yè)的住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導住宅小區(qū)所在地居（村）民委員會為該住宅小區(qū)申請補建住宅專項維修資金專戶，并在每季度第一個月的月底前將公共收益及時存入住宅專項維修資金專戶。

　　第二十條 前期物業(yè)服務期間，公共收益的使用應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　公共收益未存入住宅專項維修資金專戶前，需要使用公共收益對共有部分進行維修、更新和改造的，應當由居（村）民委員會代行業(yè)主委員會職責，就公共收益管理事項征求業(yè)主代表意見，并形成業(yè)主共同決定后實施。

　　第二十一條 業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會賬戶的公共收益可以用于維修和更新、改造住宅小區(qū)共有部分以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費等公共開支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務費用、水電公攤費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。

　　業(yè)主大會授權業(yè)主委員會在一定范圍內(nèi)使用公共收益事項的，應當制定公共收益管理制度。業(yè)主委員會根據(jù)授權決定公共收益支出的，應當及時向小區(qū)所在地居（村）民委員會、社區(qū)（村）黨組織報告。

　　第二十二條 業(yè)主大會成立之日起30日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交公共收益及其經(jīng)營收支賬目，業(yè)主委員會有異議的，可委托有資質(zhì)的第三方審計機構(gòu)進行審計，費用從公共收益中支取。物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費、水電公攤費等為由拒絕移交。

　　第二十三條 （前期）物業(yè)服務合同終止或者上一屆業(yè)主委員會任期屆滿時，物業(yè)服務企業(yè)或上一屆業(yè)主委員會應當將公共收益及其經(jīng)營收支賬目等資料完整移交新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會可委托有資質(zhì)的第三方審計機構(gòu)進行審計，費用從公共收益中支取。未成立業(yè)主委員會的，應當由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）確認后，將公共收益及其經(jīng)營收支賬目移交居（村）民委員會代管。

　　第二十四條 前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)應當在每年第一季度委托第三方審計機構(gòu)對上一年度公共收益收支情況進行審計，并向全體業(yè)主公示審計報告，費用從公共收益中支取。

　　業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當在每年第一季度委托第三方審計機構(gòu)對物業(yè)服務企業(yè)代管或者自行管理的上一年度公共收益收支情況進行審計，費用從公共收益中支取。

　　物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當配合財務審計。

　　第二十五條 無物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會的，居（村）民委員會應當每年委托有資質(zhì)的第三方審計機構(gòu)對公共收益進行審計，費用從公共收益中支取。

　　第二十六條 鼓勵有條件的業(yè)主大會、業(yè)主委員會引入代理記賬機構(gòu)每年實施公共收益的記賬工作。

　　第四章 公共收益的公示

　　第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會簽訂公共收益經(jīng)營管理合同或者協(xié)議的，應當在簽訂之日起7日內(nèi)，在住宅小區(qū)醒目位置公示，公示期不少于30日。

　　第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當在每季度第一個月的月底前，將上一季度公共收益收支情況在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日。收支情況也可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，同時抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。物業(yè)服務企業(yè)公示當年第四季度公共收益收支情況，應當將該年度公共收益的全年收支情況一并公示。

　　業(yè)主有異議的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當自受理異議申請之日起5日內(nèi)接受業(yè)主查詢。

　　第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者居（村）民委員會應當在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示公共收益審計報告。

　　第三十條 物業(yè)服務企業(yè)拒不公示收支情況的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當將有關情況報送屬地人民政府物業(yè)管理主管部門，并指導業(yè)主委員會或者業(yè)主代表對其收支情況進行審核。

　　第五章  監(jiān)督檢查

　　第三十一條 縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門對不按規(guī)定公布、公示共有部分經(jīng)營收支情況，或者物業(yè)服務合同終止時拒不移交公共收益收支賬目的物業(yè)服務企業(yè)，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的，由城市管理部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。對于拒不移交或者侵占公共收益等涉嫌經(jīng)濟犯罪的，移交當?shù)毓膊块T處理。

　　第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)侵占、損壞住宅小區(qū)共有部分的，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的，由城市管理部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　第三十三條 業(yè)主委員會拒不公布、公示公共收益收支情況，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當進行調(diào)查核實，查證屬實的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令業(yè)主委員會限期改正；業(yè)主委員會拒不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將相關證據(jù)移交至縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門，由縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門、城市管理部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰，并取消其參與本年度行業(yè)評優(yōu)評先資格。

　　第三十四條 業(yè)主委員會任期屆滿，未按照規(guī)定進行公共收益收支情況公示、清查、審計、移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當開展調(diào)查核實，查證屬實的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令業(yè)主委員會限期改正；業(yè)主委員會拒不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將相關證據(jù)移交至縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門，由縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門、城市管理部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　第三十五條 業(yè)主委員會委員、自行管理住宅小區(qū)的機構(gòu)、代理記賬機構(gòu)有挪用、侵占公共收益或者其他違法違規(guī)行為的，依照《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等相關法律、法規(guī)處理。

　　第六章 附則

　　第三十六條 2019年1月1日后產(chǎn)生的公共收益，依照新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十七條 本實施細則印發(fā)前，物業(yè)服務企業(yè)從公共收益中已列支墊付的住宅小區(qū)共有部分維修、更新、改造的費用，可建檔留存，待業(yè)主大會成立后，由業(yè)主按程序表決通過后追認核銷；未成立業(yè)主大會的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導居（村）民委員會組織業(yè)主提出處理意見，并按照法定程序進行表決。

　　第三十八條 非住宅的物業(yè)服務項目公共收益管理，可參照本實施細則有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十九條 本實施細則自2022年12月31日起施行，有效期2年。

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